Les textes présentés ci-dessous sont extraits de la publication de l'ADIL de février 2007
L’ADIL réunit l’Etat, les collectivités locales, les organismes d’intérêt général, les professionnels publics
et privés et les représentants des usagers. Elle est agréée par le Ministère chargé du Logement
et fait partie d’un réseau national animé par l’ANIL.
Loi Programme n°2003-660 du 21 juillet 2003
Le dispositif dit «Loi Girardin» s’applique à tous les investissements immobiliers dont la déclaration d’ouverture de chantier a été reçue en mairie à compter du 21 juillet 2003.
OPERATIONS DE REDUCTION D'IMPOTS
Plusieurs types d’investissements permettent de bénéficier de la réduction d’impôt :
- l’achat ou la construction d’un logement neuf
- la réhabilitation d’un ancien immeuble d’habitation vétuste ou la transformation de locaux anciennement affectés à un autre usage, dès lors que les travaux sont fiscalement assimilés à une construction neuve et autorisés par un permis de construire
- la souscription de parts ou actions de sociétés dont l’objet réel est la construction de logements locatifs
- les travaux de réhabilitation réalisés par les entreprises des logements achevés depuis plus de 40 ans.
Dans tous les cas, les logements doivent être situés dans les DOM-TOM et être autorisés par un permis de construire.
Affectation des logements neufs achetés ou construits :
- le bénéficiaire de la réduction d’impôt doit prendre l’engagement d’affecter les locaux à son habitation principale, ou de les louer non meublés à un locataire qui en fait sa résidence principale.
- les sociétés de construction ou SCPI prennent l’engagement de louer les locaux non meublés à titre de résidence principale.
Durée de l’engagement pris par le bénéficiaire :
- 5 ans si vous affectez le local à votre résidence principale ou si vous le louez à un locataire qui en fait sa résidence principale
- l’engagement passe à 6 ans pour le locatif « intermédiaire » • si vous achetez ou souscrivez des parts ou titres de sociétés, vous devez les conserver pendant 5 ans ou 6 ans pour le locatif « intermédiaire ». La location doit intervenir dans un délai maximun de 6 mois à compter de l’achèvement ou de l’acquisition. Le même délai doit être respecté entre deux locataires.
MONTANT DE LA DEFISCALISATION
La réduction est calculée sur la base du prix de revient ou d’acquisition du logement (ou du prix de souscription des parts ou actions).
Le prix de revient comprend le montant total de l’investissement (prix du terrain, de la construction, honoraires de l’architecte, frais notariés, frais de dossier, etc …).
La base de la réduction d’impôts est plafonnée à un montant fixé par m² de surface habitable. En 2008, ce plafond est de 2 058 € hors taxes par m2 de surface habitable, soit 2 232,93 € TTC.
Par exemple, si le logement est de 90 m2, le montant retenu pour le calcul de la défiscalisation ne pourra pas dépasser 200 963,70 € TTC (soit 2 232,93 x 90), même si le prix d’acquisition du logement est d’un montant supérieur.
Taux de défiscalisation :
- Pour le propriétaire occupant, le taux de défiscalisation est de 25 %, l’avantage fiscal est étalé sur une période de dix ans. La durée minimale de conservation du bien est de 5 années.
- Pour les logements locatifs «libres», le taux de défiscalisation est de 40 % en loi Girardin. Cette mesure concerne les locations non soumises à condition de ressources des locataires et à plafonnement des loyers
CAS DU LOCATIF INTERMEDIAIRE
En locatif «intermédiaire», le taux de défiscalisation est de 50% en loi Girardin.
Pour bénéficier de ce taux, le montant du loyer et les ressources des locataires sont plafonnés. Le loyer net ne doit pas excéder 145 € / an par m² de surface habitable dans les DOM pour les baux conclus en 2008. Ainsi, pour un logement de 90 m², le montant maximum du loyer sera fixé à 1 260 € par mois (soit 145 € x 90 m² sur 12 mois).
La surface habitable d’un logement
c’est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, ébrasements de portes et de fenêtres.
Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, cave, sous-sol, remise, garage, terrasse, loggia, balcon, séchoir extérieur au logement, locaux communs et autres dépendances du logement, ni des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.
Il n’est tenu compte de la surface des terrasses couvertes que pour les varangues (maxi. 14 m²). |
Plafonds pour les locations intervenant en 2007
Les ressources du locataire figurant sur l’avis d’imposition (2005 ou 2006), une fois les frais professionnels ou l’abattement forfaitaire de 10% déduits, mais avant l’abattement supplémentaire de 20%, ne doivent pas dépasser un plafond réactualisé annuellement qui en 2007 est de :
- Personne seule : 27 781 €
- Couple : 51 383 €
- Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge : 54 355 €
- Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge : 57 327 €
- Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge : 61 300 €
- Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge : 65 271 €
- Majoration par pers. à charge à partir de la 5ème : + 4 169 €
MAJORATION DU TAUX DE DEFISCALISATION
• 10 points supplémentaires de réduction d’impôts sont accordés aux logements situés en zone urbaine sensible (ZUS). Vous pouvez trouver la liste et les plans des ZUS de la Réunion sur le site de l’ADIL : www.adil974.com
• 4 points supplémentaires sont ajoutés si le logement est équipé d’une source d’énergie renouvelable.
Ces avantages se cumulant, le taux de défi scalisation pour un propriétaire occupant pourra atteindre au maximum 39%. Les logements loués pourront atteindre un taux de défiscalisation de 54% en loyers libres, et de 64% en loyers plafonnés.
COMMENT BENEFICIER DE LA REDUCTION D'IMPOTS
La demande de réduction d’impôt se fait lors de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement des travaux ou d’acquisition du logement.
Il conviendra d’utiliser la déclaration complémentaire 2042 C et de remplir la fiche de calcul 2041 GE (à retirer avec la notice auprès du centre des impôts).
Les pièces justificatives à joindre à la déclaration :
Résidence principale du propriétaire :
- une copie de la déclaration d’achèvement des travaux
- une copie du permis de construire
- une copie du certificat de conformité
- un récapitulatif de toutes les sommes versées
- un engagement d’affecter le logement à votre résidence principale pendant 5 ans
- une note indiquant la surface du logement
Investissement locatif régime général :
- mêmes pièces auxquelles il faut ajouter :
- une copie du bail
- une note précisant l’adresse du logement et son prix
- un engagement de louer pendant 5 ans
Investissement locatif intermédiaire :
- mêmes pièces que ci-dessus plus :
- un engagement de louer pendant 6 ans
- une copie de l’avis d’imposition du locataire
Les pièces non encore obtenues (bail, certificat de conformité ...) peuvent être jointes à la prochaine déclaration de revenus. Vous devez être en mesure de justifier du respect de toutes les conditions prévues par la loi : date d’achèvement ou d’acquisition, prix effectivement versé, etc... Pensez à conserver toutes les factures originales et pièces justificatives diverses en cas de contrôle par les services fiscaux.
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