Les textes présentés ci-dessous sont extraits de la revue "investissements & conseils"
dernière mise à jour : mars 2005

Dès lors qu'un investisseur met en location un logement meublé, il est considéré au regard de l'Administration fiscale comme étant un loueur en meublé.
Fiscalement parlant, les loueurs en meublé sont divisés en deux catégories distinctes :
- les loueurs en meublé non professionnels (LMNP);
- les loueurs en meublé professionnels (LMP);
Les régimes fiscaux qui leur sont appliqués diffèrent considérablement.

— Champ d’application

Est considéré comme loueur en meublé non professionnel :
- le contribuable qui n'est pas inscrit au titre de cette activité au registre du commerce et des sociétés (RCS) ;
- le contribuable qui, bien qu'inscrit au registre du commerce, retire de cette activité un montant de recettes annuelles inférieur ou égal à 23.000 € et/ou moins de 50 % de son revenu global.

Détermination du montant des recettes
Le seuil des recettes s'apprécie en retenant le total des loyers courus taxes comprises et réalisées par les membres d'un même foyer fiscal. En cas de commencement ou de cessation d'activité en cours d'année, il convient d'ajuster le chiffre limite de 23.000 € en proportion du temps écoulé.

— Détermination du pourcentage de 50 %

Pour l'application du pourcentage de 50 %, le revenu net de la location en meublé doit être comparé au total des revenus nets catégoriels (avant déduction des charges du revenu global et des déficits antérieurs) y compris les revenus de la location en meublé et, le cas échéant, les revenus taxables à un taux proportionnel. Le seuil des recettes s'apprécie en retenant le total des recettes réalisées par les membres d'un même foyer fiscal.

— Logements concernés

La location en meublé non professionnelle peut concerner divers types de location :
- la location d'une chambre meublée ou d'une partie de la résidence principale d'un propriétaire ;
- la location saisonnière d'un appartement ou d'une villa classique ;
- la location de chambres d'hôtes et gîtes ruraux ;
- la location de logements situés dans une résidence avec services ou résidence de tourisme et confiés par bail commercial à un exploitant. Peu importe que le bien en question soit considéré comme neuf ou ancien.

— Nature de l’avantage fiscal

Les revenus tirés d'une location meublée (qu'elle soit ou non professionnelle) sont imposés dans la catégorie des BIC.
Les charges occasionnées par cette activité de loueur en meublé non professionnel peuvent être déductibles des revenus de même nature.
Une réponse ministérielle (réponse Quentin n0 36096 p. 1 292 JOAN du 28 février 2000) précise que, pour déterminer les charges déductibles, il convient de distinguer deux types de situations selon que le bien est ou non inscrit à l'actif immobilisé du loueur.

Biens inscrits à l'actif immobilisé
Si le loueur en meublé non professionnel décide d'inscrire les locaux meublés à son actif immobilisé, le bénéfice imposable est déterminé sous déduction de l'ensemble des charges supportées dans l'année, qu'il s'agisse des frais de gestion ou des charges de propriété.
Concernant les recettes, la même réponse ministérielle précise que si les locaux sont inscrits à l'actif immobilisé, il y a lieu d'inclure dans les recettes la valeur de l'avantage en nature tiré de la jouissance gratuite des locaux pendant les périodes où l'investisseur en a la disposition. La valeur de cet avantage est égale au montant du loyer que le propriétaire aurait pu obtenir s'il avait loué le bien pendant la période considérée.

Report des déficits
Quant aux dépenses qui ne sont pas rattachées en totalité à la location, elles ne peuvent être portées en déduction qu'au prorata de la durée des locations. Si des déficits sont constatés une année, ceux-ci sont imputables sur les bénéfices provenant des activités non professionnelles imposables dans la catégorie des BIC réalisés au cours de la même année et des cinq années suivantes. Toutefois, le report des déficits sur les cinq années suivantes ne s'effectue jamais en pratique puisqu'aux termes de l'article 31 de l'annexe II du CGI, ce régime exclut la possibilité de constater un déficit.

Cas d'exonération des revenus locatifs
Toutefois, dans certains cas, l'exonération de ces revenus locatifs est possible. Il s'agit des locations saisonnières qui se pratiquent à la journée, à la semaine ou au mois dans la mesure ou les revenus de ces locations n'excèdent pas 760 € par mois. La limite de 760 € s'entend taxes comprises. Doivent en outre être globalisées les recettes provenant de la location en tant que telles ainsi que les recettes annexes comme la fourniture du petit déjeuner ou du téléphone.

— Situation au regard de la TVA

Bien que les logements en cause soient affectés à une activité commerciale, ils sont exemptés de TVA et ce depuis la loi de finances rectificative pour 1990. Une exception à ce principe : les logements situés dans les résidences avec services ou de tourisme classées.

— Impôts directs locaux

Taxe d'habitation
Selon les articles 1407 et 1408 du Code général des impôts, la taxe d'habitation est due par toute personne qui, à quelque titre que ce soit, a la disposition ou la jouissance de locaux meublés affectés à l'habitation. Par conséquent, une personne qui donne en location, une partie de l'année, un logement meublé et qui, en dehors de cette période, s'en réserve la jouissance est imposable à la taxe d'habitation.

Taxe professionnelle
Par ailleurs, les loueurs en meublé sont, quelle que soit l'importance des revenus qu'ils tirent de leur activité, imposables à la taxe professionnelle, dès lors que cette activité représente un caractère habituel. Toutefois, le cas de double imposition à la taxe d'habitation et à la taxe professionnelle est depuis 1993 supprimé sauf délibération contraire des collectivités territoriales.

— Droit de bail

En contrepartie de leur exemption à la TVA, sauf dans le cadre des résidences avec services, les locaux meublés sont redevables de la contribution additionnelle au droit de bail (CADB) si le bien est achevé depuis quinze ans au moins au 1er janvier de l'année d'imposition. Son taux est de 2,50 % des loyers encaissés. Dans le cadre des locations saisonnières, ce sont les loyers stipulés pour la seule période de location qui doivent être pris en compte pour apprécier si le seuil d'application est ou non franchi.

— Plus-values

Pour les loueurs en meublé non professionnels, c'est le régime des plus-values privées qui s'applique.
Les règles d'imposition sont donc strictement identiques à celles applicables dans le cadre d'une vente de logement non meublé. Ainsi, en cas de plus-values, celles-ci sont exonérées si elles interviennent au bout de 22 ans de détention du bien, ou encore sous certaines conditions au bout de cinq ans, notamment si le vendeur n'est pas propriétaire de sa résidence principale.

— Situation au regard de l’ISF
Dans le cadre du loueur en meublé non professionnel, les locaux d'habitation loués meublés ne sont pas considérés comme étant des biens professionnels. En conséquence, ils ne bénéficient donc pas de l'exonération de l'ISF et entrent dans l'assiette déterminant l'impôt dû.