Les textes présentés ci-dessous sont extraits de la revue "investissements & conseils"
dernière mise à jour : mars 2005

Ce dispositif fiscal plus connu sous le nom de loi Malraux peut se résumer de la manière suivante : les propriétaires d'un immeuble situé dans un secteur éligible à la loi Malraux peuvent imputer les déficits fonciers résultant de leurs dépenses de restauration immobilière sur le revenu global et ce, sans aucun plafond.

— Champ d’application
Bénéficient de ce dispositif les investisseurs particuliers, propriétaires de locaux destinés à l'usage d'habitation, situés soit en secteur sauvegardé soit en Zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager (ZPPAUP) et qui en outre font l'objet d'une opération de restauration immobilière. Sont également concernés les associés de sociétés soumises à l'impôt sur le revenu (SCI, SCPI) propriétaires des locaux visés par l'opération de restauration.

— Nature de l’avantage fiscal

A l'exception des intérêts et des frais accessoires à cet emprunt qui sont déductibles des seuls revenus fonciers, le propriétaire qui réalise une opération Malraux peut déduire de son revenu global l'ensemble des dépenses nécessaires à l'opération de restauration immobilière et ce, sans plafonnement de leur montant.

— Obligations à respecter

Pour bénéficier de ce régime fiscal de faveur, il faut se porter acquéreur d'un logement ancien et y entreprendre des travaux de restauration immobilière. Cet immeuble doit être situé dans une Zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) ou en secteur sauvegardé.

Définition d'une ZPPAUP
Ces ZPPAUP sont instituées autour de monuments ou de quartiers historiques ou encore de sites et espaces à protéger ou à mettre en valeur pour des motifs d'ordre esthétique, historique ou culturel.
Elles sont mises en place sur proposition ou accord du conseil municipal des communes concernées, par arrêté du préfet après enquête publique et avis de la commission régionale du patrimoine et de ses sites et accord du conseil municipal de la commune intéressée.

Décision de création
La création de telles zones résulte d'un arrêté préfectoral. Cet arrêté doit être publié au recueil des actes administratifs.
Ce n'est qu'à partir du moment où la ZPPAUP est publiée que l'on peut prétendre au bénéfice de la loi Malraux.

Déclaration d'utilité publique
Mais les travaux ne seront admis en déduction du revenu global qu'à partir du moment où ils auront été déclarés d’utilité publique. Cette Déclaration d’utilité publique (DUP) résulte d'une enquête préalable ouverte par arrêté préfectoral. Elle peut ensuite revêtir la forme d'un décret en Conseil d'Etat, notamment lorsque l'enquête est défavorable ou encore d'un arrêté ministériel publié au Journal officiel ou d'un arrêté préfectoral publié au recueil des actes administratifs. Dans le dossier de déclaration d'utilité publique, il est précisé, pour chaque immeuble, les travaux a réaliser, et fixé le délai dans lequel ceux-ci doivent être effectués.

Définition du secteur sauvegardé
Autre option pour bénéficier du régime fiscal de la loi Malraux : acquérir un bien situé en secteur sauvegardé.
Il en existe actuellement environ 96 répartis sur l'ensemble du territoire français. L'institution des secteurs sauvegardés trouve son essence même dans la loi n0 62-903 du 4 août 1962, dite loi Malraux. Ces secteurs sauvegardés ont pour objet de conjuguer les efforts de restauration immobilière et de mettre en place une protection à l'échelle d'un quartier dans le cadre d'un document d'urbanisme dénommé le Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV).

Assouplissement de la procédure
La loi de Solidarité et de renouvellement urbain dite SRU (Loi n0 2000 -1208 du 13 décembre 2000) par son article 26 réaménage en assouplissant le régime des secteurs sauvegardés. En effet, jusqu'à présent, les plans de sauvegarde faisaient l'objet d'une procédure lourde comprenant diverses consultations auprès d'instances publiques et réclamaient l’approbation par décret en Conseil d'Etat. Désormais, les immeubles susceptibles d'appartenir à un secteur sauvegardé peuvent être bâtis ou non.
Ainsi peuvent être instaurés comme espaces sauvegardés des forêts, des squares etc.
En outre, jusqu'alors, le plan devait indiquer les immeubles dont la démolition, l'enlèvement, la modification ou l'altération étaient interdits. Avec la nouvelle loi SRU, l'interdiction pure et simple de modification est supprimée et prévoit que les modifications des immeubles inclus dans le plan soient soumises « à des conditions spéciales » déterminées dans le plan lui-même.
Corrélativement, la possibilité de modifier un plan approuvé par arrêté conjoint du ministre chargé de l'Urbanisme et du ministre chargé de l'Architecture, après enquête publique, avis de la commission nationale des secteurs sauvegardés et délibération du conseil municipal ou de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale est supprimée. Ces diverses mesures d' assouplissement devraient contribuer à augmenter de manière substantielle le nombre de secteurs sauvegardés existant sur notre territoire, et, par voie de conséquence offrir aux investisseur davantage d'opportunités pour réaliser une opération en loi Malraux. La principale conséquence de la création d'un secteur sauvegardé est de subordonner l’ensemble des travaux ayant pour objet la modification de l'état des immeubles à une autorisation soumise à l’accord de l'architecte des Bâtiments de France.
En outre, aucun permis de démolir ne peut être délivré sans l'accord du ministre responsable.

— Autres obligations

Pour prétendre au bénéfice de la loi Malraux, il ne suffit pas que le bien soit situé en ZPPAUP ou en secteur sauvegardé, il faut aussi respecter d'autres obligations.

Engagement de location
Le propriétaire doit obligatoirement s’engager à louer le logement nu à usage de résidence principale pendant 6 ans. Cette location doit impérativement prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement des travaux de restauration immobilière.

Engagement de restauration
En outre, les travaux entrepris doivent aboutir à la restauration complète d'un immeuble bâti. La notion d'opération groupée disparaît au profit de celle de « restauration complète d'un immeuble ». Cette nouvelle définition permet désormaisà un propriétaire unique de tirer lui aussi profit de l'avantage fiscal. L'opération peut également être réalisée dans le cadre d'une SCI non soumise à l'impôt sur les sociétés. L’associé ne bénéficiera des même droits que si l'opération était réalisée par un propriétaire unique mais il se devra de conserver ses droits sociaux pendant six ans au moins.
En revanche, dans le cadre d'une copropriété, il apparaît toujours nécessaire que les propriétaires d'un même immeuble se regroupent afin d'entreprendre les travaux de restauration permettant d'aboutir à « la restauration complète d'un immeuble ». Toutefois, il n'est pas impératif que ces travaux portent sur toutes les parties de l'immeuble, si certaines d'entre elles ne nécessitent aucune intervention.

Autorisation spéciale de travaux
De plus, pour qu'ils soient imputables sur le revenu global, les travaux doivent avoir fait l'objet d'une autorisation spéciale délivrée par le préfet. Pour les travaux déclarés d'utilité publique, cette autorisation doit être conforme à la DUP. Selon la loi, cette autorisation spéciale doit intervenir avant le commencement des travaux. Les dépenses qui seraient engagées avant cette obtention ne sont imputables que sur les seuls revenus fonciers.

Mesures de tempérance
Ce principe mérite toutefois d'être tempéré. En effet, la cour d'appel administrative de Lyon a estimé que la délivrance par le préfet à titre rétroactif de l'autorisation des travaux régularise la situation de l'Association foncière urbaine libre. Dès lors, cette décision qui devrait faire jurisprudence opposable à l'Administration fiscale autorise ses membres à imputer sur leur revenu global les déficits fonciers résultant d'une opération groupée de restauration immobilière réalisée en vertu de cette autorisation même si cette dernière est parvenue après imputation. Si ce jugement concernait la loi Malraux en vigueur avant 1995, il peut aisément se transposer à la loi Malraux « nouvelle version » (Cour d'appel administrative de Lyon 2ème chambre, 28 juillet 2000.)
De même, selon le Conseil d'Etat, un investisseur est en droit d'imputer sur son revenu global le déficit foncier né du versement d'un acompte antérieurement à la délivrance de l'autorisation spéciale de travaux, dès lors que cet acompte se rapporte à des travaux exécutés après la délivrance de l'autorisation. (Conseil d'Etat du 16 février 2000 req 188967.) Enfin, un autre arrêt confirme une décision prise par la cour d'appel de Nancy qui avait estimé que les travaux entrepris pouvaient être imputés sur le revenu global alors même que la publication du plan de sauvegarde n'était pas encore intervenue. (Conseil d'Etat du 13 octobre 1999 req 188966.)

Initiative du Propriétaire
Ces opérations de restauration immobilière doivent être effectuées à l'initiative d'une personne seule (personne physique ou société immobilière non soumise à l'impôt sur les sociétés), propriétaire de l'immeuble ou des parties de l’immeuble nécessitant l'intervention. Les travaux peuvent aussi être entrepris à l'initiative de plusieurs propriétaires regroupés en Association foncière urbaine (AFU), d'une collectivité publique ou encore d'un organisme mandaté par une collectivité publique. Avoir l'initiative de l'opération signifie se comporter en maître d’ouvrage, autrement dit effectuer les démarches administratives, faire procéder aux études architecturales et de réalisation, surveiller les travaux, etc.

Travaux confiés par mandat
Cela étant, rien ne s'oppose donc à ce que le propriétaire ou la personne morale habilitée confie par mandat tout ou partie des démarches ou prestations de direction et de surveillance des travaux a réaliser.
Mais dans ce cas, il est impératif de ne réaliser les travaux qu'après l'acte d’acquisition et surtout après la mise en place d'une AFU.

— Dépenses déductibles

Ces conditions respectées, l'investisseur peut déduire de son revenu global l’ensemble des dépenses nécessaires à la restauration sans plafonnement de leur montant. Seuls les intérêts d'emprunt et les frais accessoires à un emprunt ne sont imputables que sur les revenus fonciers des cinq années suivantes.

Dépenses imputables sur le revenu global
Parmi les dépenses imputables sur le revenu global, citons celles qui seraient normalement imputables sur les revenus fonciers mais qui par dérogation sont imputables sur le revenu global : déduction forfaitaire, frais de gérance et de rémunération des concierges, dépenses de travaux d'amélioration ou d’entretien, impôts. A celles-ci viennent s'ajouter toutes les dépenses découlant de l'opération de restauration immobilière, à savoir les dépenses de démolition, les frais d'adhésion aux AFU. La loi de finances rectificative de 1994 a inclus en supplément les dépenses relatives à certains travaux de reconstruction de toiture et de murs extérieurs ou de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble. Ces travaux doivent être consécutifs à ceux de démolition.

— Transformation en logements

Enfin, depuis le 1er janvier 1995 ouvrent également droit à l'avantage fiscal les transformations en logements de tout ou partie d'un immeuble. Il s'agit uniquement des travaux effectués sur des immeubles à usage d'habitation et ayant pour objet de transformer en logements (c'est-à-dire rendre habitables) certaines parties antérieurement non habitables (combles, greniers, etc.).

Travaux de restructuration
Toutefois, Si ces travaux peuvent s'accompagner d'une restructuration du volume intérieur, par la création de mezzanines, ils ne peuvent aboutir à un agrandissement du volume total bâti de l'immeuble.

Travaux de transformation
En revanche, les travaux de transformation en logements de locaux précédemment affectés à un autre usage (commercial, professionnel) n'ouvrent pas droit à la possibilité d'imputation sur les revenus globaux.

Engagement du propriétaire
Enfin, pour bénéficier de ce dispositif, l'investisseur doit joindre à sa déclaration foncière une note établie sur papier libre, mentionnant l'adresse du logement, sa surface habitable et l'engagement de le louer non meublé, dans les douze mois de l'achèvement des travaux, à usage d'habitation principale pendant six ans.
Dès l'engagement de location conclu, il importe d'y joindre une copie du bail.

— Régimes fiscaux compatibles

Cumuls possibles
Les opérations en loi Malraux sont compatibles avec le régime de la loi Besson (réponse ministérielle Valeix n0 39461 JOAN du 3 avril 2000). Dans cette hypothèse, le schéma de l'opération est le suivant : une fois l'opération Malraux et la période obligatoire de mise en location de six ans terminées, l'investisseur peut parfaitement relouer son bien en bénéficiant du dispositif fiscal de la loi Besson secteur ancien et donc bénéficier d'un taux de déduction forfaitaire de 40%, sous réserve qu'il respecte les plafonds de loyer et de ressources fixés par la loi.

Cumuls impossibles
En revanche, la loi Malraux ne peut se conjuguer avec la location meublée
professionnelle ou non professionnelle. Sont également exclues les autres locations commerciales ou encore les locations saisonnières. Le régime du micro-foncier est incompatible avec celui de la loi Malraux.

— Obligations déclaratives

Il convient d'annexer à la déclaration des revenus fonciers (n° 2044) toutes les factures prouvant la réalité des travaux, l’adresse du logement, la copie d’autorisation des travaux, le nom du locataire ainsi que l'engagement personnel de louer le logement pendant six ans.