Les textes présentés ci-dessous sont extraits de la revue "investissements & conseils"
dernière mise à jour : mars 2005

Les propriétaires-bailleurs dont les revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15.000 € bénéficient, de plein droit, du régime du microfoncier sans avoir à exercer une option quelconque.

— Nature de l’avantage fiscal

L'avantage fiscal octroyé se traduit par une déduction forfaitaire de 40 % alors qu'elle n'est que de 25 % dans le cadre du statut Besson ancien et de 14 % dans le régime de droit commun.
De plus, aucun plafond de loyer ou de ressources du locataire n'est exigé pour que le propriétaire-bailleur puisse bénéficier de ce régime.

— Investisseurs concernés

Ne sont toutefois concernés par ce régime que les bailleurs qui ne touchent pas plus de 15.000 € annuels de recettes locatives brutes.

Modalité d'application
En optant pour le microfoncier, les investisseurs bénéficient de plusieurs avantages.
Ils sont dispensés de la déclaration de revenus fonciers. Ils portent directement le montant de leurs recettes brutes foncières sur leur déclaration de revenus d'ensemble.
Le revenu net foncier imposable est dans cette hypothèse automatiquement calculé par application d'un abattement forfaitaire de 40 % représentatif des frais occasionnés.

Détermination du plafond limite
La limite annuelle de 15.000 € est appréciée en tenant compte de l’ensemble des revenus bruts fonciers du foyer fiscal.

— Obligations à respecter

Aucune condition spécifique de plafond de ressources et de loyer n'est à respecter. Ce régime du microfoncier s’applique de plein droit à l'ensemble des propriétaires-bailleurs dès lors que leurs revenus locatifs annuels n'excèdent pas le plafond de 15.000 € annuel.

Exclusions
Le régime microfoncier ne s'applique toutefois pas lorsque le contribuable ou l'un des membres du foyer fiscal est propriétaire:
- d'un monument historique et assimilé;
- d’un immeuble détenu en nue-propriété lorsque le démembrement résulte d’une succession ou d'une donation entre vifs, effectuée sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu’au quatrième degré inclusivement;
- d’un immeuble situé dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (opération en loi Malraux);
- d'un immeuble situé dans une zone franche urbaine;
- d'un logement neuf qui bénéficie de l'amortissement Périssol ou Besson;
- d'un logement ancien qui bénéficie de la déduction forfaitaire de 25 % du dispositif Besson;
- de parts de sociétés, autres que celles prévues à l'article 1655 ter du CGI (sociétés immobilières dotées de la transparence fiscale), qui donnent en location des immeubles nus et dont les résultats sont imposés dans les conditions de l'article 8 du CGI.

— Option pour le régime du réel

Le régime du microfoncier est uniquement avantageux dans le cas où les dépenses déductibles des revenus locatifs représentent chaque année moins de 26 % (40 % - 14 %) du revenu brut foncier.
Or ce pourcentage est fréquemment dépassé si des travaux sont engagés en cours de location. Dans ce contexte, l'investisseur peut refuser de bénéficier du régime du microfoncier et opter pour le régime réel d'imposition.
Dans ce cas, il peut prétendre a une déduction forfaitaire de droit commun, à savoir 14 %.

Option pour le réel simplifié
Les investisseurs sont placés de plein droit sous ce régime du microfoncier dans la mesure où les revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15.000 €. Ils ont toutefois l'opportunité d'opter pour le régime du réel simplifié, option intéressante lorsque l'on souhaite déduire des déficits sur le revenu global (cf imputations des déficits fonciers page 22). Dans ce cas, l'investisseur doit en faire la demande expresse Une fois exercée, cette option est globale et irrévocable pour une certaine durée. Cette durée est, depuis la loi de finances pour 2003 (loi n0 2002-J 575 du 30 décembre 2002), de trois ans et non plus cinq comme par le passé. L'option est, en outre, renouvelable tacitement par période de trois ans.

Renonciation à l’option
Si au bout des trois ans du régime réel (ou à l'expiration d'une période triennale), le bailleur souhaite bénéficier à nouveau du régime du microfoncier, il lui suffit de ne plus fournir de déclaration de revenus fonciers.
L Administration fiscale le replacera de plein droit dans le régime du micro-foncier, étant entendu que cette possibilité n'est offerte qu'aux propriétaires-bailleurs disposant de moins de 15.000 € de recettes locatives annuelles.

— Obligations déclaratives

Les propriétaires-bailleurs placés de plein droit sous le régime du micro-foncier sont dorénavant dispensés de fournir la déclaration n0 2044 relative aux revenus fonciers.
Il leur suffit désormais de remplir la déclaration n0 2042 en indiquant le montant des revenus fonciers perçus pour l'année considérée.
Le nom et l'adresse du locataire doivent bien évidemment être communiqués à l'Administration fiscale.